Sostituzione mutuo

La sostituzione del mutuo è il procedimento attraverso il quale si stipula un nuovo contratto di mutuo che subentra in sostituzione di quello precedente, offrendo l'opportunità di modificare e / o migliore le condizioni contrattualmente assunte come durata, tasso variabile o fisso, spread, ecc, e / o modificare il precedente mutuo prevedendone uno per una somma maggiore.
Tale procedura richiede la stipula di un nuovo atto notarile con il quale viene cancellata l'ipoteca istituita nei confronti della precedente banca e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca che subentra nel contratto di mutuo. La sostituzione dei mutui tuttavia non supera il 60 % del mutuo originario.

La sostituzione del mutuo può avvenire attraverso: il mutuo di sostituzione e la surrogazione.
Il mutuo di sostituzione determina la stipulazione di un mutuo con un'altra banca. L’importo ottenuto sarà destinato all'estinzione del precedente mutuo. Si costituisce mediante un atto notarile che cancella la vecchia ipoteca nei confronti della precedente banca e ne istituisce una nuova a favore dell'altra banca.
La surrogazione invece determina il trasferimento del mutuo verso un'altra banca, permetto di modificarne i parametri. In questo caso l'ipoteca viene solo aggiornata indicando la nuova banca, in favore della quale essa costituisce garanzia.

Il principale vantaggio concesso con la sostituzione del mutuo è l'opportunità di poter modificare il contratto di mutuo, mediante la stipulazione di un nuovo contratto di mutuo, sulla base delle differenti esigenze del richiedente. Inoltre, è possibile richiedere una somma superiore al capitale residuo. In questa situazione però verranno persi i benefici fiscali, in quanto si può applicare una detrazione degli interessi passivi soltanto se l'importo del nuovo mutuo non risulti essere superiore alla somma necessaria per l'estinzione del vecchio contratto di mutuo, maggiorato di tutte le spese e gli oneri connessi con esso.

La sostituzione del mutuo è una procedura molto costosa, potrebbe in ogni caso però risultare vantaggiosa se permette di migliore il tenore di vita.
Se essa viene costituita al fine di ridurre l'ammontare delle rate pagate mensilmente senza richiedere una somma di denaro superiore, talvolta, la riduzione dei tassi d'interesse applicati può non essere conveniente in confronto alle spese da dover sostenere per effettuare tale operazione. Infatti, relativamente agli interessi, essa non appare conveniente se la durata del prestito ancora residuo non è molto alta. Bisogna, infatti, ricordare che gli interessi sono calcolati sul capitale residuo da pagare. Quindi, il risparmio generato dalla riduzione del tasso potrebbe non essere sufficiente a coprire le spese sostenute per effettuare tale operazione.
Se la sostituzione dei mutui è invece finalizzata a ridurre lo spread ovvero il guadagno della banca, bisogna tenere in considerazione che una sua riduzione potrebbe non apportare cambiamenti sull’importo delle rate da pagare, se i tassi applicati sui mercati finanziari e monetari (Euribor e Eurirs), abbiano subito un aumento nel tempo. In tale situazione, per ridurre l'importo delle rate da pagare, l'unica soluzione è allungare la durata residua del mutuo, ma ciò, tuttavia, comporta un aumento degli interessi da dover pagare.
In conclusione, quindi, per valutare la convenienza ad effettuare la sostituzione del mutuo, non basta solo tener contro delle spese proprie, connesse con essa, quali spese notarili, nuova perizia, spese d’istruttoria, spese per una nuova assicurazione, ecc, ma anche bisogna valutare anche la convenienza ad effettuare ciascuna delle operazioni (riduzione tassi, spread, ecc) da valutare caso per caso.